一、物流地产为工业地产范畴，聚焦核心价值链条

    物流地产的载体包括物流园区、仓库、配送中心、分拨中心等，其价值链核心在于拿地、运营与资金回流环节。

1)土地供应规范，一线城市短缺：目前国家关于工业仓储用地政策已经较为规范，需经过招拍挂手段获取土地且对后续开发亦有较规范的规定;另外一线城市供给短缺造成了一线周边二线城市的土地溢出效应。

2)运营收入稳定：最主要的为长约带来的租金收入和可能有的管理费。

3)金融属性较强：海外地产商非常善于使用私募地产基金以提升杠杆并加快资金回流。

二、电商将成现代物流地产的需求拉动主力

    对标美国，美国物流设施整体供给为中国的18.5 倍，人均供给为中国的79 倍。供给端力有不逮之余，中国远超美日的网购渗透率使得电商行业对纸品物流地产的需求蓬勃发展。

三、一超多强外资领先，内资民资逐步缩小差距

    从中国的物流地产行业份额上看，外资迄今依旧占据行业前三，其中普洛斯以超过55%的市场占有率遥遥领先。

四、海外物流多以合资解决用地问题，基金杠杆加速资金回流

    海外物流地产企业是中国物流地产业的最大玩家，善于采用合资入股等方式拿地，而大部分的海外开发商都会以私募地产基金方式加快资金周转。其中以普洛斯规模最大，另有参与者包括嘉民、安博、盖世理、丰树、腾飞。

五、物流行业投资建议

    物流地产的核心竞争力在于土地资金成本、产品形态、运营管理。中长期来看，产业利好在于国内网购渗透率额和居民消费升级对于偏高端的消费类仓库的需求，而土地成本居高不下和大量中低端仓库充斥市场形成的恶性竞争会对产业形成一定冲击;此外，经济下行阶段，货主对仓储费用日趋敏感也似乎不容忽视的因素;中长期看，物流地产商单纯依靠中国经济增长、土地和人工红利来大幅盈利的时代已难以维持。

    所以除了产业大逻辑、仓库形态和区位经济的匹配度等宏观因素外，我们建议主要观测指标包括：仓库成本、已落定合同、仓储网络布局规划、管理运营团队、资金成本、仓库系统IT 开发和实施能力等，其中管理运营团队、IT 解决方案等“软实力”对客户供应链的优化作用会日趋明显，这一点在跨境电商物流领域尤为明显，必将成为未来电商甄选合作方的主要指标。